La loi ALUR

Par Monsieur Guillaume COUET, étudiant Master II Juriste européen, UPJV, Amiens. 

La loi ALUR a été adoptée de manière définitive au Sénat le 20 février 2014 après un lancement en juin 2013 et un passage par la commission mixte paritaire, les mesures proposées par cette  loi ayant suscité des réactions fortes à la fois des agents immobiliers, des propriétaires et des maires.

Le but principal de ce projet de loi est d’agir sur l’augmentation des prix des logements, l’aggravation de la pénurie de logements et la baisse du pouvoir d’achat des ménages. 

La méthode envisagée pour y parvenir est tout d’abord de réguler le secteur du logement et de l’immobilier à travers l’instauration d’un mécanisme d’encadrement des loyers, d’introduire une meilleure régulation des professions de l’immobilier, et d’élaborer des plans locaux d’urbanisme sur le périmètre des intercommunalités pour construire les logements là où ils sont le plus utiles. 

La loi vise ensuite la protection des locataires et des propriétaires via la création d’une garantie universelle des loyers, l’introduction de leviers d’action pour lutter contre l’habitat indigne en pénalisant les marchands de sommeil, l’amélioration des parcours de l’hébergement vers le logement et l’attribution de logements sociaux améliorée. 

Enfin, la loi met en place un cadre pour l’habitat participatif et revoit les rapports avec les partenaires sociaux d'Action Logement.

Les principales modifications expresses liées à l'entrée en vigueur

Pour tous les contrats de location y compris ceux conclus avant la loi :

• Les charges locatives : les pièces justificatives des charges doivent être tenues à la disposition du locataire pendant 6 mois.

• Les travaux du propriétaire en cours de bail : le locataire doit laisser les travaux se faire dans le logement qu’il occupe, une réduction de loyer proportionnelle devant être appliquée si ces travaux durent plus de 21jours.

• Le délai de prescription : ce délai passe désormais à 3 ans pour les impayés de loyers ou de charges ou toute action dérivant d’un contrat de location ; par contre, pour les réévaluations annuelles de loyer, le délai passe à 1an.

• Les locations meublées : modification sur les obligations des bailleurs et des locataires, compétence de la commission de conciliation sur les litiges relatifs aux meublés.

• Trêve hivernale des expulsions locatives (du 1er novembre au 31 mars).

Pour les contrats de location signés à partir du 27 mars 2014 :

• Les congés : si le congé émane du locataire, ce dernier bénéficie du préavis réduit à 1 mois s’il obtient un logement social, s’il est bénéficiaire de l’AAH ou pour des raisons de santé ; si le congé émane du bailleur en cas de vente ou de reprise, les conditions liées à l’âge et aux revenus des locataires protégés sont assouplies au profit du locataire, les bailleurs qui achètent un logement occupé ne pouvant plus donner congé immédiatement au locataire pour revendre ou reprendre le bien.

• Le dépôt de garantie : le délai de restitution passe à 1 mois quand l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, les intérêts dus en cas de retard sont de 10 % du loyer - hors charge - par mois de retard.

• Les cas de colocation : création d’un contrat type pour les colocations, les règles de solidarité des colocataires et de leurs cautions changent : au départ d’un colocataire, lui et sa caution, ne peuvent pas être solidaires des loyers plus de 6 mois après la délivrance du congé en bonne et due forme.

• Les locations meublées : régime aligné en partie sur celui des locations vides.

Les modifications futures prévues par la loi ALUR

L'adoption de la loi ALUR, va entraîner la création de plusieurs décrets d'application dans des domaines prévus par la loi.

• Des frais d’agence immobilière encadrés : les missions susceptibles d’être facturées au locataire correspondant à l’état des lieux, les visites, la constitution du dossier et la rédaction du bail, les frais étant partagés pour moitié entre bailleur et locataire.

• Le dossier du candidat locataire : liste des documents susceptibles d’être demandés par le bailleur pour vérifier la solvabilité de son futur locataire.

• Concernant le contrat de bail : la création à venir d’un contrat de bail type et d’un état des lieux type.

• L'encadrement des loyers : création d’observatoires de loyers dans certaines agglomérations, ces observatoires définissant les montants de loyer médian servant de base pour fixer les loyers de relocation.

• Concernant les logements sociaux : possibilité de déposer son dossier de demande de logement social en ligne et de suivre l’avancement du traitement grâce à un numéro unique d’enregistrement.

• Garantie universelle des loyers (indemnisation des bailleurs en cas d’impayés) : entrée en vigueur le 1er janvier 2016.

Pour lire le texte :

Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové

NOR ETLX1313501L 
JO du 26/03/2014 texte : 0072;1 pages 5809/5925

(Loi dite " loi ALUR ' ou " loi Duflot ")